دليلك لشراء العقارات في دبي
توفر دبي فرص استثمارية رائعة في مجال العقارات يندر وجودها في مدن أو بلدان أخرى. توفر الإمارة عوائد إيجارية مرتفعة، تتراوح بين 5 إلى 10 بالمائة سنوياً، كما تُصنف باعتبارها السوق العقاري الأكثر شفافية في منطقة الشرق الأوسط، وهي المزايا التي تعطيها جاذبية خاصة في ظل قدرتها على تقديم عائدات تنافسية حتى أثناء فترات الركود التي يمر بها القطاع العقاري.
وتؤكد البيانات التي أعلنتها مؤخراً دائرة الأراضي والأملاك في دبي على هذه الحقائق، حيث أظهرت ارتفاع قيمة وحجم المعاملات العقارية خلال الأشهر التسعة الأولى من 2018 بنسبة 18% على أساس سنوي. وتشير تقديرات المحللين إلى أن هذا الرقم مرشح للارتفاع خلال الشهور القادمة في ظل تزايد اهتمام المستثمرين الدوليين بالقطاع العقاري في دبي، والذي يقدم بدوره عدد كبير من المشاريع الجديدة وفرص الاستثمار الواعدة.
لا تقتصر مزايا السوق العقاري في دبي على تقديم عائد مرتفع على الاستثمار أو أسعار جاذبة لشرائح مختلفة، بل تمتد إلى الاستفادة من توفر بنية تحتية متطورة مثل مطار دبي الدولي، والذي يعد الأحدث على مستوى العالم ويمثل مركزاً رئيسياً لربط مناطق جغرافية عديدة. تصنف دبي أيضاً كواحدة من أكثر المدن أماناً للعيش على مستوى العالم، وهو ما جعلها الاختيار المفضل لأكثر من 200 جنسية مختلفة وجدوا جميعهم في دبي نمط الحياة الذي يحلمون به.
وبرغم هذه المزايا الجمة، يظل اتباع إجراءات التحقق الضرورية أمراً في غاية الأهمية قبل الإقدام على أي استثمارات كبيرة في هذا المجال. هناك عدد من النقاط التي يجب أخذها بعين الاعتبار حتى تتمكن من اقتناص الفرصة المناسبة عند الاستثمار في العقارات بدبي.
استكشف المدينة
1. توفر دبي خيارات متنوعة تناسب جميع الفئات.
دبي هي بحق مدينة مثيرة للإعجاب توفر للمقيمين بها امتيازات لا حصر لها، كما تقدم العديد من الخيارات التي تناسب مختلف الشرائح العمرية والاستثمارية. يفرض هذا التنوع أهمية التعرف على تفاصيل وتوزيع مراكز التسوق والمتاحف والمطاعم والمتنزهات المائية والشواطئ وباقي المعالم الأخرى في المدينة. وبالنسبة لمشتري العقارات، فإن الإلمام بهذه المعلومات سيساعدهم على اختيار المكان الذي يتناسب مع أسلوب حياتهم الخاص باعتباره خطوة أولى في رحلة البحث عن العقار المناسب. ولهذا ننصحك بالتعرف أولاً على الفسيفساء المجتمعية ومشاريع التطوير المختلفة في كافة أرجاء المدينة، والتي تتمتع كل منها بخصائص فريدة. وفي نهاية المطاف ستتضح الصورة أمامك وستكون قادراً على اختيار منزلك المريح أو عقارك الذي يضمن الحصول على عائد مرتفع.
2. حدد ما تريده بالضبط
بعد اختيار المكان الذي تريد الإقامة به، عليك أن تحدد ما تحتاجه للعيش في هذا المكان.
بحسب منصة "بروبرتي مونيتور" المتخصصة في الدراسات العقارية بدولة الإمارات، من المتوقع أن يدخل إلى السوق العقاري أكثر من 165,000 وحدة بنهاية 2019، تشكل الشقق السكنية ما نسبته 76 بالمائة فيما تستحوذ الفيلات والمنازل المستقلة (تاون هاوس) على 18 بالمائة. وبلا شك فإن نوعية العقار الذي تنوي شرائه ستؤثر بشكل كبير على ميزانيتك وقيمة الاستثمار والمكاسب التي ستحققها على المدى الطويل.
يتطلب اتخاذ القرار المناسب المفاضلة بين مزايا وعيوب العيش في الشقق أو الفيلات، أو الاستفادة من شراء عقارات قيد الإنشاء، وغيرها من الاعتبارات الهامة. يتطلب إجراء هذه المفاضلة التحري بشكل دقيق عن المنطقة التي اخترتها لتعرف ما إذا كانت ستقام بها مشروعات إنشائية في المستقبل. هذه النقطة مهمة للغاية لأن وجود مشروعات للتطوير العقاري أو العمراني يعني أنك قد تضطر للانتظار بضعة أشهر حتى تكتمل أعمال البناء. وإذا كان الانتظار لا يمثل لك مشكلة، فربما يكون القرار الأفضل هو شراء منزل لا يزال قيد الإنشاء والتمتع بالمزايا السعرية التي توفرها شركات المقاولات في تلك المرحلة. أما المستثمرون الذين يريدون حسم أمورهم سريعاً، فإن شراء عقار جاهز ومكتمل سيكون بالتأكيد هو القرار الأصوب.
3. افهم حقوقك
يمكنك الاطلاع على القواعد واللوائح السارية لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي عبر موقعها الإلكتروني. ويمثل الدليل التشريعي للسوق العقاري مرجعاً هاماً لأي مستثمر في هذا المجال. على سبيل المثال، لا يُشتَرط أن تكون مواطناً إماراتياً أو مقيماً في دبي حتى تتمكن من شراء عقارات في مناطق التملك الحر في الإمارة. وتعطي هذه الميزة للمستثمرين من غير المقيمين في البلاد مرونة كبيرة عند شراء عدة وحدات عقارية في مناطق مختلفة. وبعبارة أخرى، يجب الحرص على تحقيق الموائمة بين حقوقك كمالك للعقار وأهدافك الاستثمارية على المدى الطويل قبل الإقدام على خطوة الاستثمار في دبي (ملاحظة: تسمح ’مناطق التملك الحر‘ للمستثمرين الأجانب من المقيمين وغير المقيمين بشراء عقارات في نطاقها الجغرافي داخل دبي).
4. حدد المواصفات الجمالية
هناك تطور ملحوظ ومستمر في تطوير نماذج ومساحات الوحدات العقارية في دبي، وهو ما يوفر تشكيلة واسعة من النادر أن يجدها المستثمر في مكان آخر. في هذه المرحلة سيتعين عليك اختيار الشكل الجمالي الذي تبحث عنه والذي سيتأثر بدوره بالغرض من شراء العقار. على سبيل المثال، هل تخطط للعيش بشكل دائم في دبي، أم تسعى لتنشئة عائلتك هناك؟ أو هل تخطط لتأجير هذا العقار؟ هل تبحث عن مكان يمكنك استغلاله في إنشاء وإدارة نشاط تجاري؟ هناك بالطبع خيارات مناسبة لكل غرض، ولهذا سيساعدك تحديد الهدف من شراء العقار في اختيار المنطقة المناسبة، وكذلك مساحة العقار والميزانية المخصصة لهذا الغرض.
5. تجول في أرجاء العقار
حاول استكشاف العقار من كافة جوانبه إذا أتيحت لك الفرصة. احرص أيضاً على استشارة وكيلك العقاري إذا كانت لديك أي أسئلة حول العقار الذي تنوي شراءه. وفي معظم الأحوال سيرحب الوكيل بالإجابة على جميع تساؤلاتك ومحاولة تقريب الصورة بحيث تكون توقعاتك قريبة من الواقع، وفي نهاية المطاف سيساعدك أيضاً على بدء أولى خطواتك في عملية الشراء. انتهز هذه الفرصة وقم بإعداد قائمة مرجعية لتفحصها أثناء زيارة العقار. هذه القائمة قد تشمل عناصر هامة مثل مدى قرب العقار من المحلات التجارية والمرافق الأخرى، نوعية الجيران، ومدى اتصال الموقع بشبكة المترو، وهل تصل إليه سيارات الأجرة بشكل منتظم، وهل توجد ضوضاء في المناطق المجاورة، والعديد من العوامل الأخرى.
6. كيفية التقدم بعرض
إذا كنت تنوي التعامل بشكل مباشر مع البائع، احرص على تقديم سعر مناسب للشراء مع إفساح المجال للتفاوض. من الضروري أن تستقر على تحديد السعر المناسب للمبنى أو المنزل الذي ترغب في شراءه بغرض الاستثمار. وفي كل الأحوال يجب أن يتفق البائع والمشتري على شروط البيع قبل تسجيل العقار لدى حكومة دبي. يتم توقيع مذكرة تفاهم بين الطرفين بمجرد الاتفاق حول سعر وتاريخ البيع. سيتعين على المشتري أيضاً إيداع دفعة أولية (عربون) كمقدم مع تقديم بعض الأوراق الضرورية لإكمال عملية الشراء. وفي بعض الحالات قد يضطر المشتري أيضاً إلى دفع عمولة للوكيل العقاري، وربما تَحمُل رسوم تحويل الأموال لإتمام صفقة الشراء.
7. تنظيم أمورك المالية
يفضل بعض المستثمرين دفع قيمة العقار نقداً، وهو شيء يفضله أيضاً كثير من البائعين لأنه يسهل من إتمام الصفقة وتبسيط إجراءاتها. الخيار البديل هو تمويل عملية الشراء عن طريق الرهن العقاري، وهي أيضاً طريقة شائعة، وإن كان استخدامها يتوقف على مدى أهلية المشتري للحصول على التمويل الكافي من البنوك. عند شراء عقار في دبي، ستحتاج عادةً إلى تقديم عدد من الوثائق القانونية مثل بيان بمفردات الدخل (أو شهادة الراتب) صادر من جهة العمل، ومن الأفضل تقديم إيصالات دفع حديثة لإثبات حصولك على دخل منتظم. كما قد تحتاج أيضاً إلى تقديم كشف حساب مصرفي حديث أو الكشوفات الخاصة ببطاقات الائتمان. تساعد هذه الأوراق على إيضاح سجلك الائتماني أمام الجهة المقرضة. لا تنسى أيضاً إحضار صورة من جواز سفرك، وكذلك تأشيرة الدخول، لتأكيد هويتك الشخصية. وبالنسبة للمقيمين، سيتعين عليهم بجانب ذلك تقديم بطاقة الهوية الإماراتية وإثبات العنوان عند التقدم للحصول على قرض عقاري.
كن مطمئناً تماماً، فالبيئة التنظيمية في دبي تضمن حقوق مشتري العقار في كافة خطوات نقل الملكية أو مراحل عملية الاستثمار. وبكل تأكيد فإن اتباع إجراءات التحقق الضرورية، كما أسلفنا، سيضمن لك خوض تجربة سلسة عند تملك العقار في دبي مع تحقيق عوائد مجزية على استثمارك.
وتؤكد البيانات التي أعلنتها مؤخراً دائرة الأراضي والأملاك في دبي على هذه الحقائق، حيث أظهرت ارتفاع قيمة وحجم المعاملات العقارية خلال الأشهر التسعة الأولى من 2018 بنسبة 18% على أساس سنوي. وتشير تقديرات المحللين إلى أن هذا الرقم مرشح للارتفاع خلال الشهور القادمة في ظل تزايد اهتمام المستثمرين الدوليين بالقطاع العقاري في دبي، والذي يقدم بدوره عدد كبير من المشاريع الجديدة وفرص الاستثمار الواعدة.
لا تقتصر مزايا السوق العقاري في دبي على تقديم عائد مرتفع على الاستثمار أو أسعار جاذبة لشرائح مختلفة، بل تمتد إلى الاستفادة من توفر بنية تحتية متطورة مثل مطار دبي الدولي، والذي يعد الأحدث على مستوى العالم ويمثل مركزاً رئيسياً لربط مناطق جغرافية عديدة. تصنف دبي أيضاً كواحدة من أكثر المدن أماناً للعيش على مستوى العالم، وهو ما جعلها الاختيار المفضل لأكثر من 200 جنسية مختلفة وجدوا جميعهم في دبي نمط الحياة الذي يحلمون به.
وبرغم هذه المزايا الجمة، يظل اتباع إجراءات التحقق الضرورية أمراً في غاية الأهمية قبل الإقدام على أي استثمارات كبيرة في هذا المجال. هناك عدد من النقاط التي يجب أخذها بعين الاعتبار حتى تتمكن من اقتناص الفرصة المناسبة عند الاستثمار في العقارات بدبي.
استكشف المدينة
1. توفر دبي خيارات متنوعة تناسب جميع الفئات.
دبي هي بحق مدينة مثيرة للإعجاب توفر للمقيمين بها امتيازات لا حصر لها، كما تقدم العديد من الخيارات التي تناسب مختلف الشرائح العمرية والاستثمارية. يفرض هذا التنوع أهمية التعرف على تفاصيل وتوزيع مراكز التسوق والمتاحف والمطاعم والمتنزهات المائية والشواطئ وباقي المعالم الأخرى في المدينة. وبالنسبة لمشتري العقارات، فإن الإلمام بهذه المعلومات سيساعدهم على اختيار المكان الذي يتناسب مع أسلوب حياتهم الخاص باعتباره خطوة أولى في رحلة البحث عن العقار المناسب. ولهذا ننصحك بالتعرف أولاً على الفسيفساء المجتمعية ومشاريع التطوير المختلفة في كافة أرجاء المدينة، والتي تتمتع كل منها بخصائص فريدة. وفي نهاية المطاف ستتضح الصورة أمامك وستكون قادراً على اختيار منزلك المريح أو عقارك الذي يضمن الحصول على عائد مرتفع.
2. حدد ما تريده بالضبط
بعد اختيار المكان الذي تريد الإقامة به، عليك أن تحدد ما تحتاجه للعيش في هذا المكان.
بحسب منصة "بروبرتي مونيتور" المتخصصة في الدراسات العقارية بدولة الإمارات، من المتوقع أن يدخل إلى السوق العقاري أكثر من 165,000 وحدة بنهاية 2019، تشكل الشقق السكنية ما نسبته 76 بالمائة فيما تستحوذ الفيلات والمنازل المستقلة (تاون هاوس) على 18 بالمائة. وبلا شك فإن نوعية العقار الذي تنوي شرائه ستؤثر بشكل كبير على ميزانيتك وقيمة الاستثمار والمكاسب التي ستحققها على المدى الطويل.
يتطلب اتخاذ القرار المناسب المفاضلة بين مزايا وعيوب العيش في الشقق أو الفيلات، أو الاستفادة من شراء عقارات قيد الإنشاء، وغيرها من الاعتبارات الهامة. يتطلب إجراء هذه المفاضلة التحري بشكل دقيق عن المنطقة التي اخترتها لتعرف ما إذا كانت ستقام بها مشروعات إنشائية في المستقبل. هذه النقطة مهمة للغاية لأن وجود مشروعات للتطوير العقاري أو العمراني يعني أنك قد تضطر للانتظار بضعة أشهر حتى تكتمل أعمال البناء. وإذا كان الانتظار لا يمثل لك مشكلة، فربما يكون القرار الأفضل هو شراء منزل لا يزال قيد الإنشاء والتمتع بالمزايا السعرية التي توفرها شركات المقاولات في تلك المرحلة. أما المستثمرون الذين يريدون حسم أمورهم سريعاً، فإن شراء عقار جاهز ومكتمل سيكون بالتأكيد هو القرار الأصوب.
3. افهم حقوقك
يمكنك الاطلاع على القواعد واللوائح السارية لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي عبر موقعها الإلكتروني. ويمثل الدليل التشريعي للسوق العقاري مرجعاً هاماً لأي مستثمر في هذا المجال. على سبيل المثال، لا يُشتَرط أن تكون مواطناً إماراتياً أو مقيماً في دبي حتى تتمكن من شراء عقارات في مناطق التملك الحر في الإمارة. وتعطي هذه الميزة للمستثمرين من غير المقيمين في البلاد مرونة كبيرة عند شراء عدة وحدات عقارية في مناطق مختلفة. وبعبارة أخرى، يجب الحرص على تحقيق الموائمة بين حقوقك كمالك للعقار وأهدافك الاستثمارية على المدى الطويل قبل الإقدام على خطوة الاستثمار في دبي (ملاحظة: تسمح ’مناطق التملك الحر‘ للمستثمرين الأجانب من المقيمين وغير المقيمين بشراء عقارات في نطاقها الجغرافي داخل دبي).
4. حدد المواصفات الجمالية
هناك تطور ملحوظ ومستمر في تطوير نماذج ومساحات الوحدات العقارية في دبي، وهو ما يوفر تشكيلة واسعة من النادر أن يجدها المستثمر في مكان آخر. في هذه المرحلة سيتعين عليك اختيار الشكل الجمالي الذي تبحث عنه والذي سيتأثر بدوره بالغرض من شراء العقار. على سبيل المثال، هل تخطط للعيش بشكل دائم في دبي، أم تسعى لتنشئة عائلتك هناك؟ أو هل تخطط لتأجير هذا العقار؟ هل تبحث عن مكان يمكنك استغلاله في إنشاء وإدارة نشاط تجاري؟ هناك بالطبع خيارات مناسبة لكل غرض، ولهذا سيساعدك تحديد الهدف من شراء العقار في اختيار المنطقة المناسبة، وكذلك مساحة العقار والميزانية المخصصة لهذا الغرض.
5. تجول في أرجاء العقار
حاول استكشاف العقار من كافة جوانبه إذا أتيحت لك الفرصة. احرص أيضاً على استشارة وكيلك العقاري إذا كانت لديك أي أسئلة حول العقار الذي تنوي شراءه. وفي معظم الأحوال سيرحب الوكيل بالإجابة على جميع تساؤلاتك ومحاولة تقريب الصورة بحيث تكون توقعاتك قريبة من الواقع، وفي نهاية المطاف سيساعدك أيضاً على بدء أولى خطواتك في عملية الشراء. انتهز هذه الفرصة وقم بإعداد قائمة مرجعية لتفحصها أثناء زيارة العقار. هذه القائمة قد تشمل عناصر هامة مثل مدى قرب العقار من المحلات التجارية والمرافق الأخرى، نوعية الجيران، ومدى اتصال الموقع بشبكة المترو، وهل تصل إليه سيارات الأجرة بشكل منتظم، وهل توجد ضوضاء في المناطق المجاورة، والعديد من العوامل الأخرى.
6. كيفية التقدم بعرض
إذا كنت تنوي التعامل بشكل مباشر مع البائع، احرص على تقديم سعر مناسب للشراء مع إفساح المجال للتفاوض. من الضروري أن تستقر على تحديد السعر المناسب للمبنى أو المنزل الذي ترغب في شراءه بغرض الاستثمار. وفي كل الأحوال يجب أن يتفق البائع والمشتري على شروط البيع قبل تسجيل العقار لدى حكومة دبي. يتم توقيع مذكرة تفاهم بين الطرفين بمجرد الاتفاق حول سعر وتاريخ البيع. سيتعين على المشتري أيضاً إيداع دفعة أولية (عربون) كمقدم مع تقديم بعض الأوراق الضرورية لإكمال عملية الشراء. وفي بعض الحالات قد يضطر المشتري أيضاً إلى دفع عمولة للوكيل العقاري، وربما تَحمُل رسوم تحويل الأموال لإتمام صفقة الشراء.
7. تنظيم أمورك المالية
يفضل بعض المستثمرين دفع قيمة العقار نقداً، وهو شيء يفضله أيضاً كثير من البائعين لأنه يسهل من إتمام الصفقة وتبسيط إجراءاتها. الخيار البديل هو تمويل عملية الشراء عن طريق الرهن العقاري، وهي أيضاً طريقة شائعة، وإن كان استخدامها يتوقف على مدى أهلية المشتري للحصول على التمويل الكافي من البنوك. عند شراء عقار في دبي، ستحتاج عادةً إلى تقديم عدد من الوثائق القانونية مثل بيان بمفردات الدخل (أو شهادة الراتب) صادر من جهة العمل، ومن الأفضل تقديم إيصالات دفع حديثة لإثبات حصولك على دخل منتظم. كما قد تحتاج أيضاً إلى تقديم كشف حساب مصرفي حديث أو الكشوفات الخاصة ببطاقات الائتمان. تساعد هذه الأوراق على إيضاح سجلك الائتماني أمام الجهة المقرضة. لا تنسى أيضاً إحضار صورة من جواز سفرك، وكذلك تأشيرة الدخول، لتأكيد هويتك الشخصية. وبالنسبة للمقيمين، سيتعين عليهم بجانب ذلك تقديم بطاقة الهوية الإماراتية وإثبات العنوان عند التقدم للحصول على قرض عقاري.
كن مطمئناً تماماً، فالبيئة التنظيمية في دبي تضمن حقوق مشتري العقار في كافة خطوات نقل الملكية أو مراحل عملية الاستثمار. وبكل تأكيد فإن اتباع إجراءات التحقق الضرورية، كما أسلفنا، سيضمن لك خوض تجربة سلسة عند تملك العقار في دبي مع تحقيق عوائد مجزية على استثمارك.